Mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?

Hợp đồng, giấy tờ mua bán đất là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng đã xảy ra trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cấp Sổ đỏ. Vậy, nếu người dân không có hoặc làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?

* Giải thích: Mua bán đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Giấy tờ mua bán là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng

Về nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì giao dịch đó mới có hiệu lực về hình thức (theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Đồng thời, do trên thực tế trước đây nhiều trường hợp chuyển nhượng, tặng cho không có hợp đồng, văn bản được công chứng nên pháp luật đất đai có quy định công nhận giao dịch bằng giấy viết tay nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng đủ điều kiện.

Mặc dù vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận phải có hợp đồng, văn bản để chứng minh việc chuyển nhượng, tặng cho đó.

>>> Xem thêm: Những trường hợp nào được miễn các loại thuế khi làm dịch vụ sổ đỏ trọn gói tại Hà Nội năm 2026

Nội dung này được nêu rõ tại 02 quy định sau:

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác, cụ thể:

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định:

Điều 42. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người dang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

2. Mất hoặc không giấy tờ mua bán đất vẫn được cấp Sổ đỏ?

Khi mất hoặc không có giấy tờ chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng vẫn được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình nếu đủ điều kiện được cấp. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng xử lý theo cách sau:

- Liên hệ với chủ cũ trước đây để làm lại giấy xác nhận là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung ghi như thỏa thuận trong giấy tờ trước đây).

- Trường hợp không liên hệ được với chủ cũ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu dữ liệu địa chính đã ghi thông tin của người nhận chuyển nhượng là người đang sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể với trường hợp này nhưng trên thực tế khá phổ biến.

​

Ví dụ: Ông A chuyển nhượng cho ông B, ông B làm mất giấy tờ mua bán nhưng thời điểm chuyển nhượng thì dữ liệu địa chính chưa thể hiện thông tin ông A là người đang sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng cho ông B thì địa chính mới tiến hành đo đạc, kiểm kê và khi đó thông tin địa chính ghi rõ ông B là người đang sử dụng đất.

3. Điều kiện, hồ sơ và thủ tục làm Sổ đỏ

3.1. Điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu

Căn cứ Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được chia thành hai nhóm:

- Cấp giấy chứng khi người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Cấp Giấy chứng nhận khi người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

3.2. Hồ sơ, thủ tục làm Sổ đỏ

* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ.

- Thành phần hồ sơ:

Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)

- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ)

Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:

- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

- Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.

- Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính.

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thức của thửa đất liền kề.

- Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng.

Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không? Theo đó, vẫn có trường hợp mất hoặc không có giấy tờ mua bán đất được cấp Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline: 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​